تبلیغات
در مطالعات شهری، اراضی شهری به مفاهیم مختلفی به کار می رود که هر یک بر حسب مورد، با یکدیگر متفاوتند. برای مثال منظور از زمین های متعلق به شهرداری، کلیه زمین هایی است که طبق قوانین و مقررات به شهرداری ها تعلق دارند اعم از آن که به نام شهرداری دارای سند باشد یا نباشد ( ماده ۳۴ از آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب ۲۴/۳/۱۳۷۱ هیأت وزیران)

منظور از اراضی متعلق به دولت مذکور در ماده ۱۳ قانون ثبت، کلیه زمین هایی است که به نام دولت دارای سند بوده یا در جریان ثبت به نام دولت شده است و همچنین کلیه اراضی ملی شده و مواتی که طبق قوانین مصوب و آراء کمیسیون های مربوطه، متعلق به وزارت مسکن و شهرسازی است، اعم از این که به نام دولت ثبت شده یا نشده باشد. نمایندگی دولت در مورد اراضی مزبور با سازمان زمین شهری یا دستگاهی است که وزارت مسکن و شهرسازی به آن تفویض اختیار می کند. (ماده ۶۱ از آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب ۱۵/۴/۱۳۶۷ هیأت وزیران)

نکته: وفق ماده ۳ قانون تشکیل شهرداری ها و انجمن شهرها و قصبات مصوب ۴/۵/۱۳۲۸ شهرداری، بنگاهی است ملی و دارای شخصیت حقوقی.

مرجع رسیدگی به تفکیک یا افراز زمین، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است. در حالی که در ارتباط با اراضی شهری، واگذاری زمین و مسکن و مواردی نظیر آن، با سازمان ملی زمین و مسکن است که زیر نظر مستقیم وزیر مسکن و شهرسازی اقدام می کند.

دادگاه ها و ادارات ثبت قبل از اقدام به افراز یا تفکیک اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آن ها، باید نقشه تفکیکی را جهت تأیید به شهرداری محل بفرستند و در صورت تأیید، اقدام به افراز یا تفکیک نمایند و شهرداری ها مکلفند که ظرف دو ماه نسبت به آن کتباً اظهار نظر کنند. اگر ظرف دو ماه از تاریخ ارسال نقشه به شهرداری اظهار نظر ننمایند، ادارات ثبت و دادگاه ها راساً نسبت به افراز و تفکیک اقدام خواهند نمود.

تفکیک عرصه با تقاضای مالک یا وکیل قانونی او شروع میشود. به این ترتیب که مالک یا وکیل قانونی او از شهرداری تقاضای نقشه تفکیک پلاک را می کند. شهرداری پس از اخذ مدارک لازم با توجه به مقررات و ضوابط شهرسازی (موضوع ماده ۱۰۱ قانون شهرداری) نقشۀ تفکیکی را به متقاضی تسلیم و نسخه ای از آن را جهت تطبیق با ضوابط و مقررات ثبت و تنظیم صورت مجلس به اداره ثبت ارسال می دارد. با وصول نقشه ماده ۱۰۱ به اداره ثبت و تقاضای مالک یا وکیل قانونی او که از طریق دفاتر اسناد رسمی و در فرم مخصوص تنظیم می شود، نماینده و نقشه بردار از محل وقوع ملک بازدید به عمل می آورند. پس از تطبیق نقشه شهرداری با سند مالکیت صادره و محل ملک در صورت عدم مغایرت، گواهی عدم تجاوز به مجاورین و معابر و شوارع به وسیله نقشه بردار ثبت شده و نماینده ثبت، به تنظیم صورت مجلس تفکیکی اقدام میکند که پس از طی تشریفات اداری و پرداخت هزینه دولتی یک نسخه از آن به دفترخانه اسناد رسمی متقاضی ارسال خواهد شد.

به این ترتیب پس از انجام عملیات تفکیک، ملک به دو یا چند قطعه تفکیک و برای همه قطعات، مساحت و حدود مشخص میشود. طبعاً مساحت قطعات تفکیکی با احتساب مساحت کوچه و یا خیابان احداثی در ملک باید با مساحت اولیه پلاک مطابق بوده و باقیمانده ای از ملکِ فاقد مساحت و حدود وجود نداشته باشد. آن قسمت از پلاک که جزو گذر و شوارع شده مشمول تبصره ماده ۹۶ قانون شهرداری بوده و در مورد قطعات پس از انتقال رسمی با تقاضای خریدار و ارائه تصویر بنجاق و نسخه دوم خلاصه معامله به اداره ثبت، سند مالکیت قطعه مورد معامله بنام خریدار و یا اسناد جداگانه نسبت به سهم مشاعی خریداران با شماره فرعی جدید صادر خواهد شد.

در مواردی که اراضی و املاک اشخاص در طرح شهرداری قرار میگیرد و یا به موجب قوانین جاری، سازمانها و ادارات دولتی قسمتی از اراضی مذکور را تصرف و بهای آن را به مالک پرداخت می نمایند، فقط معادل مساحت عرصۀ تصرف شده عوارض دریافت خواهد شد و باقیمانده زمین مزبور از پرداخت عوارض تفکیک معاف میباشد. شایان ذکر است محاسبه عوارض تفکیک اراضی به عهدۀ ادارات شهرسازی هر منطقه بوده و بایستی مبلغ تعیین شده را کتباً اعلام نمایند و ادارۀ درآمد نیز موظف خواهد بود پس از وصول مبلغ، مراتب را کتباً طی فیش بانکی و مبلغ پرداخت شده به اداره شهرسازی منعکس نماید

تا سال ۱۳۴۵ که قانون اصلاح پاره ای از مواد و الحاق چند ماده به قانون شهرداری از تصویب گذشت و همزمان با آن نیز کار تهیه طرح های جامع شهری در ایران رونق گرفت، سیاست تفکیک و تعیین نوع استفاده از زمین در اختیار شخص مالک بود. مالک اختیار مطلق داشت که زمین خود را هر وقت که بخواهد، به هر شکل و به هر اندازه که مایل است تفکیک و قطعه بندی کند. طول و عرض معابر را در زمین هایی که تفکیک می نماید، شخصاً و به میل و سلیقۀ خود تعیین کند و به هر شکل و هر چند طبقه و با هر مصالح ساختمانی و برای هر منظور که مایل است بسازد.

ادارۀ ثبت وظیفه داشت نقشه تفکیکی و پیشنهادی مالک را قبول کرده، به ثبت برساند و اسناد مالکیت را صادر نماید. تنها هدف دخالت اداره ثبت مراقب از عدم تجاوز نقشه تفکیکی به اراضی مجاور و متعلق به دیگران بود. شهرداری نیز در مورد احداث ساختمان موظف بود هر نقشه ساختمانی را که مالک پیشنهاد می نمود، تصویب و پروانه ساختمان صادر نماید. صدور پروانه ساختمان فقط از این جهت انجام می گرفت که شهرداری مطابق متراژ ساختمان، عوارض خود را دریافت نماید و مراقب عدم تجاوز معابر موجود باشد. همچنین ساختمان دارای استحکام و مقاومت لازم باشد تا خطرات جانی بوجود نیاورد.

ادارات ثبت مکلفند در موقع تفکیک اراضی، عمل تفکیک و افراز را در راستای اجرای ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت، بر اساس نقشه ای انجام دهند که طبق ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها، به تصویب شهرداری محل وقوع ملک رسیده باشد. لازم به ذکر است که طبق تبصرۀ یک ماده ۱۱ قانون زمین شهری، تطبیق نقشه های تفکیکی و شهرسازی اراضی دولتی، با طرح های جامع و تفصیلی و هادی و تصویب آن (موضوع ماده ۱۰۱ قانون شهرداری) به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است. در خصوص تفکیک اراضی در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها با عنایت به فراز ۵ بند ۳۸۳ مجموعه بخشنامه های ثبتی، بر طبق ضوابط و مقررات آئین نامه مربوط به استفاده از اراضی و احداث بنا و تأسیسات خارج از محدوده قانونی شهرها مصوب ۲۷ اردیبشهت ۱۳۵۵ خواهد بود.







نحوه تفکیک اراضی در داخل محدوده قانونی و حریم شهرها:

مستنداً به ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک، ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها اصلاحی ۲۸/۱/۱۳۹۰ و ماده ۶ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری و همچنین بند الف ماده ۵ قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب ۶/۵/۱۳۸۱، شهرداریها تنها مرجع قانونی تأیید نقشه تفکیکی در محدوده قانونی و حریم شهرها می باشند و ادارات ثبت موظفند عمل تفکیک را به موجب نقشه ای انجام دهند که مورد تأیید مرجع فوق باشد، لذا باید دانست که محدوده و حریم شهر به چه منطقه ای اطلاق می گردد و چه مرجع و یا مراجعی متولی تعیین و تشخیص این محدوده ها هستند.

طبق ماده ۱ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا، شهرک و نحوه تعیین آنها مصوب ۱۰/۱۱/۱۳۸۴، محدوده شهر عبارت است از حد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی در دوره طرح جامع و تا تهیه طرح هادی شهر که ضوابط و مقرارت شهرسازی در آن لازم الاجرا است.

همانطور که در تعریف فوق ذکر گردیده طرح جامع، ملاک و معیار اصلی تعیین محدوده شهری می باشد و آن طرحی است که برای مدت زمان بالنسبه طولانی مثلاً ۱۰ ساله توسط گروهی از مهندسین مشاور تهیه و پس از تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری که عالی ترین مرجع تصمیم گیری در خصوص ضوابط و طرح های شهرسازی است، برای اجرا به دستگاه های ذی ربط از جمله شهرداری ابلاغ می شود.

لازم به ذکر است که در قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری مصوب ۱۳۵۱ ترکیب اعضاء و همچنین وظایف شورا آمده است.

در ماده ۲ قانون فوق الذکر نیز حریم شهر را قسمتی از اراضی بدون فاصل پیرامون محدوده شهر تعیین کرده و کنترل و نظارت شهرداری را ضروری دانسته و حداکثر پیشروی آن را محدود به مرز تقسیمات کشوری در خصوص همان شهرستان و بخش کرده است.

نحوه تفکیک اراضی در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها:

ماده ۵ قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب ۶/۵/۱۳۸۱ بیان می دارد: ادارات ثبت اسناد و املاک موظفند تأییدیه های زیر را در مورد تهیه نقشه های تفکیک اراضی و املاک و انجام مراحل قانونی تفکیک به شرح ذیل اخذ نمایند:

تفکیک اراضی و املاک خارج از حریم شهرها از نظر رعایت کاربری و ضوابط طرح های جامع ناحیه ای و در صورت عدم تهیه طرح برای ناحیه مورد نظر، از نظر رعایت ضوابط آئین نامه مربوط به استفاده از اراضی و احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها (مصوب ۱۳۵۵ هیأت وزیران) و اصلاحیه های بعدی آن.

به موجب فراز بند ۶ بخشنامه ۳۸۳ ثبتی، تفکیک اراضی خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها بر اساس آئین نامه استفاده از اراضی و احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب ۲۷/۲/۱۳۵۵ صورت می گیرد:

بند ب ماده ۳ آئین نامه موصوف عنوان می دارد: در مورد اراضی غیر شهرک تفکیک تحت شرایط و ترتیبات زیر مجاز خواهد بود:

۱ – هدف از تفکیک اجرای طرح مشخصی باشد که طبق مقررات مربوطه مورد موافقت مراجع ذیربط (مراجع تأیید کننده طرح) قرار گرفته باشد.

۲- مساحت قطعات تفکیکی معادل و متناسب با اجرای طرح مورد نظر باشد.

۳- انجام عملیات ساختمانی یا تأسیساتی طرح، در زمین مورد نظر امکان پذیر باشد و مغایرتی با ضوابط مقرر در ماده ۴ این آئین نامه نداشته باشد.

۴- اعلام نظر وزارت کشاورزی و منابع طبیعی یا واحدهای تابعه آن وزارت که اختیارات لازم به آنها تفویض شده باشد، مبنی بر عدم قابلیت تولید زراعی و اقتصادی نبودن بهره وری کشاورزی از زمین مورد نظر و مناسب بودن آن برای اجرای طرح نسبت به اراضی دیگر همان حوزه کشاورزی.

۵­- تقاضا و نقشه تفکیکی ضمن رعایت کلیه شرایط بالا مورد تصویب مراجعی که در حوزه هر استان اختیار صدور پروانه های ساختمانی را در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها دارد.

تبصره ۱ – ادارات ثبت مجاز نخواهند بود هیچ نوع تقاضای تفکیکی را به قطعات کوچکتر از ۲۰ هکتار قبل از این که مورد تصویب مراجع فوق قرار گرفته و ابلاغ بشود بپذیرند و نسبت به آن اقدام کنند.

در عمل تفکیک بدین صورت انجام می گردد که متقاضی با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، درخواست استعلام تفکیکی می نماید و سپس دفترخانه اقدام به صدور دو استعلام می نماید:

۱- استعلام از ثبت در خصوص احراز مالکیت متقاضی.

۲- استعلام از جهاد کشاورزی ضمن پیوست نقشه تفکیکی که متقاضی ملزم به تهیه آن می باشد، مبنی بر بلامانع بودن تفکیک طبق نقشه ارسالی. پس از تأیید جهاد کشاورزی و همچنین وصول استعلام احراز مالکیت متقاضی، دفترخانه از ثبت مربوطه، تقاضای تفکیک ملک را می نماید که به نظر رویه ای شایسته در راستای سرعت بخشیدن به مراحل تفکیک است.

منبع: گروه وکلای تهران
+ نوشته شده توسط Naghmeasgari1952 در پنجشنبه، ۱۹ اردیبهشت ۱۳۹۸ ساعت ۲:۲۶ بعد از ظهر، یک بازدید ، بدون دیدگاه
هیچ نظری برای این نوشته وجود ندارد، شما اولین نظر را بنویسید ...
 captcha